El impuesto municipal sobre el inmueble. Varía según municipio y valor catastral, y sigue pesando aunque el piso esté alquilado todo el año.
Rentabilidad y gastos recurrentes
Rentabilidad y gastos de un piso alquilado
La rentabilidad que importa es la que queda después de gastos, no la que aparece en el anuncio. Aquí tienes las cuentas que puedes replicar, partida por partida.
Confundir la rentabilidad bruta del anuncio con la neta es el error más caro de una operación alquilada.
No es un ajuste cosmético: la resta de IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y vacancia puede bajar la cifra varios puntos. Si no la haces, tu cash flow es una estimación optimista.
Rentabilidad bruta: el filtro de partida
La rentabilidad bruta mide el alquiler anual sobre el precio de compra, antes de gastos. Es una de las primeras cifras que mira el inversor porque permite comparar ubicaciones y tipos de activo rápido. Úsala para ordenar opciones, no para decidir.
El cálculo es sencillo: alquiler anual esperado dividido entre el precio de compra, y el resultado en porcentaje. Con un piso de 180.000 euros alquilado a 850 euros al mes, la rentabilidad bruta ronda el 5,6% antes de cualquier gasto. Sirve como termómetro, no como veredicto.
Pero no refleja la rentabilidad real. Dos pisos con la misma cifra bruta pueden acabar en resultados muy distintos según el IBI del municipio, la comunidad o la rotación de inquilinos. Filtra con la bruta, decide con la neta.
De la bruta a la neta: qué se resta
La rentabilidad neta descuenta todos los costes que genera el inmueble. Aquí empieza la diferencia entre una operación que compensa y una que solo lo parece.
La cuota mensual o trimestral de la comunidad de propietarios. En edificios con ascensor, portería o piscina, la cifra cambia mucho entre zonas.
El seguro del continente es casi obligatorio. El de impago del alquiler es opcional, pero conviene valorarlo si el perfil del inquilino es menos estable.
En vivienda usada suele ser mayor de lo que se estima al principio. Calderas, electrodomésticos y pequeñas reparaciones se acumulan entre contratos.
Si delegas el alquiler en una agencia, cobra un porcentaje de la renta. A cambio de ahorrarte la búsqueda de inquilino y el día a día del contrato.
Comunidad, seguros y mantenimiento
A estos suman la cuota de comunidad, el seguro del continente, el de impago si lo contratas y una partida de mantenimiento. Ninguno desaparece en los meses sin inquilino. Conviene agruparlos y revisarlos cada año.
IBI: el gasto previsible que siempre está
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es uno de los costes fijos del propietario y varía bastante según municipio y valor catastral. Debe entrar en el cálculo de cualquier activo residencial. Es previsible, así que no hay excusa para olvidarlo. Los impuestos siguen pesando aunque el piso esté alquilado todo el año. Revísalo con el recibo del año anterior antes de cerrar la compra: te da una cifra real, no una estimación de foro.
Un año de gastos, no un mes
Suma doce cuotas de comunidad, dos recibos de IBI si van semestrales, la prima anual del seguro y una reserva de mantenimiento. El total anual es la cifra que resta a la renta.
La reserva de mantenimiento
No es un gasto mensual, pero existe. Reserva una partida fija por año: evita que una reparación puntual te descuadre el cash flow del ejercicio completo.
Vacancia: el gasto que no aparece en la hoja de cálculo
La vacancia es el tiempo que el piso pasa sin alquilar entre contratos. Depende de la zona, del precio y de la rotación. En alquiler de larga duración suele ser menor que en formatos con más movimiento, pero nunca es cero.
Presupuestar uno o dos meses al año es más realista que asumir ocupación continua. Ese periodo también tiene gastos: comunidad, seguros e IBI no se pausan mientras buscas inquilino. Y si el inquilino anterior se marcha con el piso tocado, la reforma se suma a la misma ventana.
Un mes sin inquilino al año se lleva más renta que cualquier recibo mensual.
Es la partida que más se omite y la que más distorsiona la rentabilidad neta. Anótala como una línea más, no como un imprevisto.
Cash flow: el número que decide
El cash flow es lo que queda después de pagar la hipoteca y todos los gastos, contando la vacancia. Es la cifra que determina si la operación aguanta un imprevisto. Una rentabilidad neta alta con cash flow negativo sigue siendo un problema. Mira siempre las dos juntas.
La cuota de la hipoteca no es un gasto del inmueble, es el coste de tu apalancamiento. Va aparte, al final de la resta, porque es lo que convierte una rentabilidad en una decisión de caja mensual. Si el resultado queda en negativo, el piso te cuesta dinero cada mes aunque la rentabilidad parezca razonable.
Fiscalidad: lo que cambia el resultado final
La renta del alquiler tributa, y hay gastos deducibles que conviene documentar desde el primer mes. Guarda facturas de mantenimiento, recibos de IBI y pólizas: sin papel no hay deducción. La estructura de tenencia también influye en cómo tributa la operación.
No damos asesoramiento personalizado, pero sí recordamos que la fiscalidad se decide antes de comprar, no al hacer la declaración. Consulta a tu asesor con las cifras delante y con el precio de compra ya cerrado.
Comparar alternativas de inversiónCómo montar la hoja de cálculo
Parte del precio de compra y el alquiler anual. Resta IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión y vacancia. Añade la cuota de hipoteca para obtener el cash flow. Compara varias opciones con la misma plantilla.
Una hoja sencilla y honesta vale más que una proyección con supuestos optimistas. Si el resultado solo funciona cuando subes el alquiler, cuando no metes vacancia o cuando olvidas el IBI, la hoja está mal hecha. Repite el ejercicio con tres o cuatro pisos de la misma zona y verás de inmediato cuál aguanta y cuál no.
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Paso 1: la renta y el precio
Apunta el alquiler anual esperado y el precio de compra. Calcula la rentabilidad bruta para filtrar entre zonas y tipos de piso.
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Paso 2: resta los gastos anuales
IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión y vacancia. Con el total anual ya tienes la rentabilidad neta, no una estimación.
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Paso 3: añade la hipoteca
Resta la cuota mensual del préstamo para obtener el cash flow real. Ese número es el que decide si la operación aguanta un imprevisto.
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad
¿Qué gastos reales reducen más el beneficio de un inmueble en España?
El IBI, la comunidad, los seguros y el mantenimiento son los recurrentes. La vacancia y las reformas puntuales suelen llevarse la mayor parte del margen cuando no se presupuestan.
¿Qué rentabilidad neta debería buscar?
Depende de tu coste de financiación y de tu margen de riesgo. La referencia útil es la neta después de gastos y vacancia, no la bruta del anuncio.
¿La rentabilidad bruta sirve para algo?
Sí, como filtro rápido para comparar opciones y descartar las que no cuadran. No sirve para decidir, porque ignora los gastos que determinan el resultado real.
Sigue con la guía o compara otras estructuras
Si ya tienes la rentabilidad neta y el cash flow sobre la mesa, el siguiente paso es revisar cómo se calcula el LTV y qué alternativas existen antes de firmar. También puedes escribirnos con tus cifras delante.
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